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    房產測量技術設計書

    2013-08-28 17:01:37 來源: 測繪論壇
    聊聊
    1.任務概述
    1)任務來源
    2012年06月08日我單位受某公司的委托,承接其B區房產測繪工程,共有建筑31棟,規劃建筑面積約11.7萬平方米,涉及獨棟、雙拼、聯排、住宅、多功能綜合樓等多種建筑形式,本房產測繪工程的主要目的是進行產權登記測繪。
    2)測區范圍
    該項目位于長春市××區,其東起××路,西至××路,北臨××街,南至××街。
    3)任務量
    B區31棟建筑約11.7萬平方米的 測繪任務,包括房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、房產分戶以及成果資料的檢查與驗收。
     
    2.測區自然地理概況和已有資料情況
    1)測區自然地理概況
    該項目為城區周邊新建小區,四周均為市政道路,周邊權屬簡單清晰。地勢平坦,交通方便,控制點分布均勻,密度適中。
    2)已有資料情況
    (1)本測區已有控制成果資料;
    (2)本項目的房屋用地文件;
    (3)各建筑的規劃審批、驗收文件;
    (4)各建筑的設計文件(含施工圖電子文檔);
    (5)各建筑的房屋預售文件;
    (6)建設工程竣工測量成果報告及其控制導線資料。
     
    3.引用文件
    (1)《房產測量規范》(GB/T17986−2000);
    (2)《市工程測量技術規程》;
    (3)《測繪產品質量評定標準》(CH1003−95);
    (4)《市地籍測繪規則》;
    (5)《市地籍圖圖式》;
    (6)國家和市相關管理部門發布的相關政策文件。
     
    4.成果內容和規格
    本市房產測繪成果內容和規格見表1
    表1   房產測繪成果內容和規格
    內    容(按本市規定)
    規      格
    房屋土地測繪技術報告書
    A4
    分層平面示意圖
    A4、A3
    房屋登記表
    A4
    房地平面圖
    A4、A3,1:200、1:500比例尺
    分戶房屋登記表
    A4
    分戶房地平面圖
    A4,1:200比例尺
    上交數據庫文件
    符合市房產管理相關要求

     

     

    5.設計方案
    1)精度指標
    《房產測量規范》(GB/T17986−2000)將房屋面積的測算精度分為三級,本工程按二級房產面積測量精度執行,它的適用范圍在大城市的市區、中小城市的中心區的商品房、其他上市房屋。本工程的精度要求見表2
    表2   房產測繪精度要求
    精 度 類 別
    等級
    限   差
    中 誤 差
    界址點精度/m
    ±0.10
    ±0.05
    房產面積精度/m
    ±(0.04√S+0.002S)
    ±(0.02√S+0.002S)
    注:S為房產面積,單位為m2
    2) 儀器設備
    (1)2"級全站儀;
    (2)手持測距儀;
    (3)鋼卷尺;
    (4)數碼照相機;
    (5)記錄設備。
    3)房產平面控制測量
    校核利用竣工測量的平面控制測量成果資料。
    4)房產調查
    由于本項目的房屋用地文件齊全有效、周邊權屬簡單清晰,房產調查的重點應放在房屋調查方面。房屋調查的內容包括房屋坐落、產權人、產別、層數、所在層數、建筑結構、建成年份、用途、墻體歸屬、權源、產權糾紛和他項權利等基本情況,以及繪制房屋權界線示意圖。
    5)房屋要素測量
    (1)準備外業底圖
    −−外業記錄一般以建筑施工圖為底圖,記錄前對電子版建筑施工圖進行必要的整理,要求底圖界線完整明確、圖面簡潔清晰;
    −−對于只有紙質建筑施工圖的工程可以將復印件作為底圖;
    −−對于無圖紙的工程可以現場繪制底圖,現場繪制底圖以單線表示墻體;
    −−底圖應以A4或A3幅面,對于占地面積較大,圖形復雜的工程可適當增大幅面。
    (2)外業實測
    建筑外圍測量要求如下:
    −−建筑物外圍測量需要測出各層范圍線和各層上空范圍線;
    −−建筑首層外圍必須完整,不能因為建筑具有對稱性或有相同單元拼接組合而成而省略;
    −−不得將外形不同的樓層數據記錄在同一樓層草圖中;
    −−如果樓層外部尺寸有變化,地上部分只需測量首層外部尺寸;
    −−如果樓座外部尺寸有變化,應在相應層測量退層或懸挑尺寸,并注明“其他尺寸同某層”;
    −−地下部分的外部尺寸可通過內部尺寸加設計外墻厚度的方法獲得;
    −−現場無法實測的數據(如無孔洞的墻厚),可抄錄設計數據并注明數據來源;
    −−對于屋頂為坡面且有不夠2.20m的部位,現場找出2.20m線的位置,并測量其與相鄰墻面的相對關系;
    −−對于層高不足2.20m的部分,應記錄凈空尺寸;
    −−對于空間、頂層附屬用房要測量其相對位置。
    建筑內部測量要求如下:
    −−對于需要分戶的工程,外業數據應能基本反映出建筑平面圖;
    −−非標準層需層層測量;標準層測量其起止層,其中一層可采用檢測通長的方法。
    記錄草圖要求如下:
    −−外業記錄一般用紅色簽字筆記錄,字頭向北向西,靠墻注記,字跡工整,圖面清晰;
    −−記錄在室內的為內部尺寸,記錄在室外的為外部尺寸,以米位單位;
    −−墻厚尺寸以厘米位單位,外圍畫圈,記錄在墻體線上;
    −−適當測量內、外通長以避免誤差過度積累,可用起止線顯示通長兩端;
    −−適當增加文字說明,如“所有陽臺均封閉”、“飄窗落地”、“室外樓梯無上蓋”、“空間”等;
    −−每張草圖必須記錄測量人、記錄人、測量日期、儀器號、坐落、指北針和所測樓層。
    (3)拍攝建筑物實景照片。
    由于房產測繪要求的數據太多,為防止遺漏,本工程要求對每個建筑要都要拍攝建筑物四面八方的實景照片,一則作業人員計算時利用,二則檢查人員在檢查時參考。
    6)房產圖繪制與房產面積測算
    (1)房產面積測算。執行《房產測量規范》(GB/T17986−2000)第8條“房產面積測算”之規定。
    (2)利用相關軟件繪制分層平面示意圖,計算各部位面積。本工程執行二級房產面積測算精度,作業中注意調尺分寸和限差。
    (3)共有共用建筑面積分攤計算公式為:δSi=K×Si  ,K=∑δSi /∑Si
    式中:K為面積分攤系數;Si為各單元參加分攤的建筑面積,單位為平方米,δSi為各單元參加分攤所得的分攤面積,單位為平方米,∑δSi為需要分攤的分攤面積總和,單位為平方米,∑Si為參加分攤的各單元建筑面積總和,單位為平方米。
    (4)出具報告書、房屋登記表和上傳數據。
    7)權屬備案
    (略)。
    8)分戶房表
    (略)。
     
    6.產品檢驗和驗收
    (1)執行《房產測量規范》(GB/T17986−2000)第10條之規定。
    (2)驗收評定產品等級。
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