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    房產測繪方式探究

    2013-07-20 11:13:42 來源: 測繪論壇 作者:
    聊聊

     摘 要:房產測繪是運用精密的測繪儀器、科學的測繪技術對房屋的面積、權屬狀況等進行專業測量。近年來,隨著房地產行業的蓬勃發展,房產測繪作為一個新型行業越來越受到關注。本文簡要介紹了房產測繪的內容以及對房產測繪的方式進行探討。

    關鍵詞:房產測繪;面積 
    中圖分類號:[P24]      文獻標識碼:A        文章編號:
    一、概述
    房產測繪對房屋和土地進行測繪,是測繪技術與房地產政策相結合的一項測繪工作,它的主要對象是房屋和土地,目的是反映各個單位與個人分戶占有房產及使用土地情況,基本內容包括:房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等。
    為了房產測繪更加現實性、標準性和規范性,國家質量技術監督局在2000年2月22日發布了《房產測量規范》(GS/T17986—2000),并在同年的8月1日起實施,同時廢止國家測繪局1991年5月發布的《房產測量規范》。房產測繪是很有必要的,尤其是在如今房價不斷飆漲的情況下,房屋的面積真可以用“寸土寸金”來形容,房屋的每一寸面積都直接關系到房屋所有者的經濟利益。所以說,房產測繪是一項復雜的工程,房產測繪工作對測繪人員的素質、儀器設備及測繪單位資質要求比較高。按照國家《房產測量規范》規定,只有通過官方機構審查和認可,并取得房產測繪的相關證書資格的機構和個人才能從事房地產測繪工作。房地產測繪必須遵循精確性、規范化、標準化等原則。
    二、房產測繪的方式
    2.1平面位置和高程的確定
    測定地面點的空間位置是房產測繪的基本工作,而地面點空間位置又是由平面位置和高程來確定。
    (1)平面位置的確定 
    水處于靜止時的表面稱為水準面,大地水準面是指洋處于靜止時的表面并延伸穿過整個大陸、島嶼所形成的閉合曲面。房產測量的過程中我們是以大地水準面為基準面,而地面點的平面位置用該點在大地水準面上的位置來表示。實質上來說,水準面不同于水平面,水平面是指與水準面相切的平面,但是由于地球扁率(長、短半徑之差與長半徑之比)很小,在房產測繪中我們近似地將地球視為圓形的。我們知道地球的半徑是6371km,而我們測量的區域一般都比較小,按照規定,當測量區域半徑小于10km時,可以將該區域的地球表面視作平面,即以水平面代替水準面。因此,房產測繪時的面積是指水平投影面積。
    (2)高程 
    測量過程中我們是以鉛垂線為基準線。地面點到大地水準面的鉛垂距離稱為絕對高程,即我們通常所說的“海拔高度”。我們知道水準面有無數多個,地面點到大地水準面之外的任一水準面的鉛垂距離,稱為相對高程。世界各國或地區,通常是在海邊設立驗潮站,進行長期觀測,獲取該地區海水的平均高度,以該平均海面為大地水準面。在我國有“1956年黃海高程系”和“1985年國家高程基準” 。“1956年黃海高程系”是以青島驗潮站1950—1956年間獲得的黃海平均海水面作為大地水準面,測得國家水準原點(青島原點)高程為72.289m。“1985年國家高程基準”是1985年1月1日我國開始執行的新高程基準,它是以青島驗潮站1952—1979年間獲得的黃海平均海水面作為大地水準面,國家水準原點(青島原點)高程為72.260m。
    [可以刪掉
    ]2.2土地面積測繪
    土地面積測繪是土地數據資料和土地利用現狀調查的重要組成內容。土地面積測繪的目的是為各土地權屬單位或個人算出土地總面積及各類土地面積。
    在土地測量中常會用到一個專業名詞“丘”,“丘”是指地表上一塊有界空間的地塊。按照《房產測量規范》的規定,丘的權屬線就是界址點的連線,丘可以分為獨立丘和組合丘。獨立丘是指一塊兒地只屬于一個單位或個人,一塊地為幾個單位共同擁有時成為組合丘。按照《房產測量規范規范》的規定,以下幾種情形土地不計入用地面積的范圍:公共的冷巷、巷道或間距地;市政馬路、街道等;公共的河灘、水溝;經規劃部門核定需要作市政建設的用地以及其他按規定不計入宗地的面積。按照《房產測量規范》的規定,界止點分為三級;精度要求按《房產測量規范規范》執行。
    2.2.1 房屋建筑面積的測算
    房屋的建筑面積是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離在2.20m 以上的永久性結構的房屋的外圍水平投影面積,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。應當指出的是,如果同一房屋,結構、層次不相同時,應分別計算建筑面積。房屋建筑面積的測算依據和標準是國家標準《房產測量規范》(GB/T 17986-2000)及房屋所在城市地區標準《房屋面積測算技術規程》(DB11/T661-2009)。
    (1)在以下情況下需要計算全部建筑面積:①房屋的門廳、大廳內的回廊超過2.2m以上的部分、挑樓、全封閉的陽臺均按照水平投影面積計算;②房屋外的樓梯間、水箱間、電梯機房、地下室、半地下室及其相應出入口、斜面結構屋頂等高度在2.2m以上的部分、依坡地建筑的房屋,利用吊腳做架空層,有圍護結構的,按其高度在2.20m以上部位、兩房屋間有上蓋和柱的走廊以及房屋間封閉的架空通廊、玻璃幕墻、有柱的車棚、貨棚、有柱(不含獨立柱、單排柱)或有圍護結構的門廊、門斗等均按照外圍水平面積計算;③有伸縮縫的房屋,若其與室內相通的,伸縮縫面積計算建筑面積;④房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積;⑤樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。
    (2)在以下情況下需要計算一半建筑面積:①與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算;②獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的,按其上蓋水平投影面積的一半計算;③未封閉的陽臺、挑廊,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算;④無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算;⑤有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊,按外圍水平投影面積的一半計算。
    (3)以下幾種情況建筑面積不需計算:①突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等;②房屋之間無上蓋的架空通廊,房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池;③活動房屋、臨時房屋、簡易房屋;④獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線;⑤與房屋室內不相通的房屋間的伸縮縫;⑥騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

      2.2.2 共有建筑面積的分攤
      以下共有建筑面積需要進行分攤:①公共使用的電梯井、管道井、水泵房、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、大堂、值班警衛用房等;②單元與共有建筑之間的墻體以及外墻(包括山墻);③本層共有走廊等。 
      共有建筑面積分攤應遵循以下原則:①產權雙方有合法的權屬分割文件或協議的,按其文件或協議規定計算分攤;②無權屬分割文件或協議的,按相關建筑面積比例進行計算分攤。
      分攤的方法:①如果是多層商品住宅樓,則須結合整幢房屋和共有建筑面的分攤系數,然后根據套內建筑面積比例進行分攤;②如果是綜合樓,則需要根據整幢房內的不同功能來確定面積分攤系數,在結合幢內的建筑面積比例進行分攤。
    三.總結
      隨著房地產市場的日益繁榮,為了加強房產市場的管理,維護房產市場秩序,房產測繪工作逐漸成為房產管理工作中的重要環節。房產測繪是一項比較系統、復雜的工作,房產測繪單位不僅要求具備精湛的測繪技術、先進的測繪設備,而且應當是獨立的經濟實體,與房產測繪委托人不得有任何利益關系,從而保障房產權利人的利益,規范房產測繪市場。

    參考文獻:
    [1] 李愛迪;重慶市房產測繪管理信息系統的研發[D];重慶大學;2006年
    [2] 徐愛俊,黃全義,羅年學;房產測繪管理系統的設計與實現[J];城市勘測;2001年04期
    [3] 茹敏,石強;深圳市房產測繪系統[J];測繪通報;1999年09期
    [4] 張橋平,石強,陳曉東;房產公用建筑面積分攤計算模型研究[J];測繪工程;2000年04期
    [5] 劉剛;;濟南市房產測繪信息管理系統的設計與實現[A];山東省測繪學術年會論文集[C];2006年

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